市场比较法的基本公式
1、可通过价格指数或价格变动率进行调整,也就是可比实例在成交日期时的价格×(1±价格变动率)期数=在估价时点的价格。市场比较法也称市场法、比较法、现行市价法。
2、比准均价应该是实际调查的结果,而比准系数是比准均价除以实收均价计算来的。最后的比准均价为各项目比准均价加权平均计算得来的。
3、收益年限为有限年期的收益还原法 :土地年纯收益=总收入-总费用=18-10=8万元 土地价值=土地年纯收益÷r×[1-1/(1+r)n] =8÷10%×[1-1/(1+%10)10] =416万元 公式中的 n(年期)是开方。
4、(一)市场比较法 市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一,也是国际上通用的基本估价方法。
房地产评估中市场比较法中的比较因素
1、区域因素的主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。
2、所有影响可比实例和估价对象价格差异的因素都要考虑。但没有固定的标准,因为不同实例,不同目的估价,考虑因素不同。不同用途的房地产因素不同。但归纳起来就是,交易情况,交易时间,区域因素,个别因素。
3、依据市场比较法评估出的房地产价格,一般来说是比较可靠的和准确的。因此具有较大的现实性和说服力。
4、市场比较法,是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
5、成本法:成本积算法即是对取得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算,剔除不正常因素影响的价值以外,对于正常成本费用累积后取得一定的资本利息和合理的利润,得出房地产土地使用权价值的方法。
6、市场法评估房地产的修正因素如下:市场法是一种常用的房地产评估方法,通过比较类似房地产的交易价格来评估目标房地产的价值。在市场法评估中,需要修正一些因素来确保评估结果的准确性和可靠性。
市场比较法的理论依据
1、题主想问的是:“市场比较法的理论依据有哪些吗”市场比较法的理论依据有:市场价格反映了市场需求和供给的平衡,相似物品的价格具有参考价值,市场比较法假设市场是有效的。
2、市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。适用于房地产市场发达、活跃和完善的地区,而且有广泛市场交易的房地产类型。
3、比较法正是以替代原理为主要依据,具体原理如下:交易实例1→ 比准价格1交易实例2→ 比准价格2 由比准价格3综合确定最终比准价格。
4、市场比较法是将估价对象房地产与估价时点近期已经发生的类似房地产交易实例进行比较,通过对交易实例的价格进行适当修正,以此估算出估价对象的市场价格地方法,其基本理论依据是经济学替代原理。
5、成本法:成本法是一种资产评估方法,基于“成本与效用相当”的原则,即该资产的价值等于其建造或购买成本。其理论依据是价值等于所需的工作量或成本,因此可以通过计算资产的建造或购买成本来确定其价值。